Prestamista
IBI Volcano
Prestamista puente en Apex. NY Index 652237/2025. Sentencia dineraria del secretario 30 de septiembre de 2025: $45,498,832.38 a Volcano y $4,494,349.18 a West 4, más $535 de costas.
- Prestatario
- Apex South Creek IB, LLC · pagarés de capital residual 18 de noviembre de 2022 · prenda de intereses IB, no una hipoteca
- Principal original
- $25M I.B.I. Volcano + $6M West 4 Capital + $11M Comrit (cedido a Volcano el 3 de julio de 2023)
- Sentencia de NY
- Index 652237/2025 · Crane SFO 15 de julio de 2025 · sentencia dineraria del secretario 30 de septiembre de 2025 · Volcano $45,498,832.38 · West 4 $4,494,349.18 · costas $535
Segundo prestamista puente en este grupo. Los pagarés de capital residual de Apex son una pila distinta de la línea KHCA de Vintage / Walk / One on 4th / Hayworth.
Pagarés
I.B.I. Volcano Investments LLC (Ziv Sapir, principal) y West 4 Capital LP (Yaron Eilot, CEO; ELP de las Islas Caimán) demandaron a Crew (antes Versity Invest) en Nueva York, Index 652237/2025. El prestatario es Apex South Creek IB, LLC. Tres pagarés prometidos garantizados fechados el 18 de noviembre de 2022:
- I.B.I. Volcano · $25,000,000
- West 4 Capital · $6,000,000
- Comrit Investments 1, LP · $11,000,000 (cedido a Volcano el 3 de julio de 2023)
Cupón 12%; tasa de incumplimiento 14% (cupón más 2%); cargo por mora 5% después de diez días. Originación 2% en el pagaré Volcano (1.5% al cierre + 0.5% veintiún días después); cada prórroga de tres meses 1% del principal restante. Los pagarés son una prenda de los intereses beneficiarios del IB en Apex South Creek, DST. No son una hipoteca sobre el terreno de Orlando. El pagaré Volcano recita que al cierre el IB tenía el 100% de los intereses DST; el Trust Agreement del mismo día dice lo mismo. La primera hipoteca es Walker & Dunlop, ~$45,994,000, también 18 de noviembre de 2022. El noventa por ciento de los productos de redención de intereses vendidos tenía que ir a los prestamistas dentro de cinco días hábiles, aplicado al principal; los intereses corrientes eran aparte. Después de las enmiendas de abril de 2024 esa división pasó a 77% Volcano / 13% West 4.
Crew es el único garante nombrado. Estos anexos son una garantía de pago de LLC. No son una garantía personal de Wettengel o Muro. Vencimiento original 18 de mayo de 2023; dos prórrogas de tres meses, luego primeras enmiendas 5 de abril de 2024 (West 4) y 10 de abril de 2024 (Volcano / Comrit) que llevaron el vencimiento al 18 de mayo de 2024, con una opción no usada al 18 de agosto de 2024. Wettengel firmó por el IB; Muro firmó por Versity Invest como CRO.
Incumplimiento
La afirmación de Sapir del 7 de abril de 2025 dice que el prestatario no hizo pagos de intereses después de noviembre de 2023. Avisos de incumplimiento de BCLP del 11 de noviembre de 2024 (dirigidos a Frank Muhlon) exigieron $44,611,907 y alegaron que el IB se había distribuido $4 million en honorarios de adquisición. Exigencia del prestamista, no un hallazgo.
Sentencia
El 15 de julio de 2025 la jueza Melissa A. Crane concedió la moción CPLR 3213 sin oposición en parte por rebeldía (NYSCEF Doc 26). Crew no compareció ni se opuso. Principal restante al 31 de marzo de 2025: Volcano $23,690,525, Comrit $10,423,831, West 4 $3,370,568. Crane ordenó sentencia de $42,953,402 para Volcano (Volcano + Comrit cedido) y $4,242,913 para West 4, más 14% desde el 1 de abril de 2025 hasta la fecha de la orden, luego la tasa estatutaria. Honorarios de abogados denegados sin perjuicio. Caso marcado dispuesto.
Sentencia dineraria del secretario el 30 de septiembre de 2025 (NYSCEF Doc 31):
- I.B.I. Volcano · $45,498,832.38 ($42,953,402 + $2,545,430.38 de intereses)
- West 4 Capital · $4,494,349.18 ($4,242,913 + $251,436.18 de intereses)
- costas · $535
Abogados: Bryan Cave Leighton Paisner (Chris LaRocco).
El BrokerCheck de Brian Nelson lista una sentencia Volcano pendiente separada de $3.2M que él ha ligado a Pebble Beach DST / College Yard. Ese ítem es una sentencia distinta de los pagarés IB de Apex. Los tenedores DST también se sientan detrás de esta pila.
Cronología
- 18 Nov 2022Apex South Creek closed. Trust Agreement: IB 100% of interests; Sorensen Entity Services Delaware Trustee; Apex South Creek ST Signatory Trustee; Chris Sorensen Independent Trustee. Circular close $99,550,000 (PSA was $100 million plus a $400,000 credit). Walker & Dunlop first mortgage $45,994,000 at 5.48%. Master lease DST → Apex South Creek LeaseCo (10 years 3 months). Versity Invest asset manager at 1% of Gross Revenue. Book & Ladder property manager at 3% of Monthly Gross Revenues. Same day: Apex South Creek IB leftover-equity notes $25M IBI Volcano, $6M West 4, $11M Comrit (assigned to Volcano 3 Jul 2023). 12% coupon, 14% default. 90% of IB redemption proceeds to the lenders. Crew LLC guaranteed. Form D four days later ($73,580,386).
- 30 Jun 2023 · circular snapshotVIP Bonds circular as of 30 Jun 2023 (sponsor disclosure, signed 21 Feb 2024). Vintage “fully syndicated”; circular says financing outside the first mortgage repaid — later Vintage IB complaint alleges leftover IB interests. Walk ~1% remaining, ~99% occupied. Hayworth 33.32% remaining, ~81% occupied. One on 4th 20.27% remaining, ~99% occupied. Apex 90.886% remaining, ~91% occupied; leftover-equity notes $40.8 million outstanding. Crayhill line $65,361,830 outstanding.
- 5–10 Apr 2024First amendments to the Apex IB notes (West 4 5 Apr; Volcano/Comrit 10 Apr). Maturity to 18 May 2024. Redemption split 77% Volcano / 13% West 4. Wettengel signed for the IB; Muro signed for Versity Invest as CRO.
- 11 Nov 2024BCLP default demand on the Apex IB notes and Crew guaranties: $44,611,907. Lender letter says the IB distributed $4 million in acquisition fees to itself. Demand, not a finding. Addressed to Frank Muhlon.
- 8 Apr 2025IBI Volcano and West 4 Capital move for summary judgment in lieu of complaint against Crew on the Apex IB guaranties (NY Index 652237/2025). Motion seeks $47,196,315 as of 31 Mar 2025.
- 15 Jul 2025Crane (NY Index 652237/2025) grants the unopposed CPLR 3213 motion in part on default. Crew neither appeared nor opposed. Judgment directed: $42,953,402 to IBI Volcano (including assigned Comrit) and $4,242,913 to West 4, plus 14% from 1 Apr 2025. Attorneys’ fees denied without prejudice.
- 30 Sep 2025Clerk money judgment, NY Index 652237/2025 (NYSCEF Doc 31): IBI Volcano $45,498,832.38 and West 4 $4,494,349.18 against Crew, plus $535 costs.