Apex South Creek
Línea Crew. Multifamiliar en Orlando (Apex at South Creek / Ascend South Creek). Primera hipoteca Walker & Dunlop más pagarés de capital residual de IBI Volcano. Sentencia dineraria del clerk 30 sep 2025.
- Activo
- Multifamiliar garden-style de 300 unidades · Apex at South Creek (TA) / Ascend South Creek (pagaré / KHCA / PSA) · 3060 Southcreek Boulevard, Orlando, FL 32824
- PSA
- 1 ago 2022 · DHIC - South Creek, LLC (D.R. Horton) → Versity Invest · $100,000,000 · arras $750,000 + $750,000 · cierre previsto 7 sep 2022, prorrogable · crédito de $400,000 al cierre
- Adquisición
- Cierre 18 nov 2022 con el paquete del contrato de fideicomiso. El fideicomiso como comprador, sucesor de Versity Invest. Cierre de la circular $99,550,000; el PSA era $100,000,000 más un crédito de $400,000 al cierre.
- Contrato de fideicomiso
- 18 nov 2022 · certificado de fideicomiso 22 ago 2022 · IB 100% al cierre · Sorensen Entity Services fiduciario de Delaware · Apex South Creek ST fiduciario firmante · Chris Sorensen fiduciario independiente
- Hipoteca senior
- Walker & Dunlop · $45,994,000 · 5.48%. Tabla de préstamos de la circular 18 nov 2022–30 nov 2027 solo intereses, luego principal e intereses hasta el 30 nov 2032. La ficha del DST dice un plazo de diez años. El TA es el registro hipotecario.
- Arrendamiento maestro
- 18 nov 2022 · DST → Apex South Creek LeaseCo · plazo original 10 años 3 meses + tres renovaciones automáticas de 5 años. Stated Rent año 1 $2,943,215. Bonus Rent 50% del ingreso operativo cobrado por encima del umbral del Exhibit C.
- Administración de activos
- Versity Invest · 1% de Gross Revenue · el inquilino maestro puede terminar con 30 días. Sin honorario de AM durante un incumplimiento de préstamo no subsanado. Tanya Muro firmó ambos lados.
- Administración de la propiedad
- Book and Ladder LLC · exclusivo · 3% de Monthly Gross Revenues + incentivo trimestral ($0.25 por dólar de NOI por encima del presupuesto). Plazo de 1 año, renovación automática. PMA §6.8 hace a Versity Invest tercero beneficiario.
- Oferta
- Form D 22 nov 2022 · primera venta yetToOccur · $73,580,386 · CIK 0001955729. La circular coincide.
- Circular (30 jun 2023)
- 90.886% de los intereses beneficiarios restantes · ocupación ~91%. Pagarés de capital residual de Apex $40,821,429 pendientes @ 12%. Divulgación del patrocinador.
- Grupo de venta
- Sin vendedores a comisión listados (
yetToOccur). - Pagarés puente
- Apex South Creek IB, LLC · 18 nov 2022 · $25M IBI Volcano + $6M West 4 + $11M Comrit (cedido a Volcano el 3 jul 2023). Cupón 12%, incumplimiento 14%. 90% del producto de redención del IB a los prestamistas. Crew LLC garantizó.
- Superposición del prestamista
- IBI Volcano / West 4 · NY Index 652237/2025 · Crane SFO 15 jul 2025 · sentencia dineraria del clerk 30 sep 2025 · Volcano $45,498,832.38 · West 4 $4,494,349.18 · pila de capital residual, no una hipoteca
- Demanda del IB de Hayworth
- Alega que al menos $5 millones del producto de sindicación de Hayworth se usaron para fondear Apex. Alegación.
- PR
- «Mejora de rendimiento» 4% → 6.5% por 24 meses, financiada por el patrocinador (30 abr 2024)
Multifamiliar de Orlando que Crew retuvo después de la separación. Primera hipoteca Walker & Dunlop más pagarés de capital residual de IBI Volcano. Sentencia dineraria del clerk 30 sep 2025.
Adquisición
El PSA tiene fecha 1 ago 2022 (anexo). Vendedor DHIC - South Creek, LLC (D.R. Horton / DHI Communities); comprador Versity Invest. Propiedad nombrada Ascend South Creek Apartments en 3060 Southcreek Boulevard, Orlando. Precio de compra $100,000,000. Arras $750,000 + $750,000. Due diligence 8 jul–8 ago 2022. Cierre previsto 7 sep 2022, prorrogable. Una enmienda posterior acredita $400,000 al cierre. El comprador puede ceder a un afiliado al cierre.
Las demandas de KHCA alegan que KHCA declinó financiar Apex el 13 sep 2022 (después de ese PSA), y que Crew desvió unos $13.5 millones del producto de sindicación de Hayworth, Vintage, Walk y One on 4th para comprarlo de todos modos. Alegación.
La circular VIP Bonds pone el cierre del 18 nov en $99,550,000. El PSA era $100,000,000 más un crédito de $400,000 al cierre. La oferta $73,580,386 coincide con el Form D.
Fideicomiso
El contrato de fideicomiso tiene fecha 18 nov 2022. Certificado de fideicomiso 22 ago 2022. Partes: Apex South Creek IB como beneficiario inicial (100% de los intereses al cierre), Sorensen Entity Services como fiduciario de Delaware, Apex South Creek ST como fiduciario firmante, Chris Sorensen como fiduciario independiente. El fideicomiso es comprador, sucesor de Versity Invest. El producto de la sindicación debía reemplazar el interés del IB y pagar honorarios como preveía el PPM. Los inversionistas no votan una venta; el fiduciario firmante los sondea y no queda obligado. El fiduciario firmante puede convertir el DST en una LLC si el préstamo está en incumplimiento o impago tres meses antes del vencimiento.
Arrendamiento maestro del mismo día: DST a Apex South Creek LeaseCo. Plazo original 10 años 3 meses, luego tres renovaciones automáticas de cinco años salvo que el inquilino opte por salir. Base Rent son los pagos del pagaré Walker & Dunlop, pagados al prestamista. Stated Rent año 1 $2,943,215. Bonus Rent es el 50% del ingreso operativo cobrado por encima del umbral del Exhibit C (año 1 $8,142,191). El arrendamiento permite al inquilino diferir Stated y Bonus Rent si se pagan Base Rent, costos operativos e impositions. Los períodos de Bonus Rent corren aproximadamente 1 ago–31 jul, lenguaje escrito para seguir un año escolar.
Administración de activos: Versity Invest al 1% de Gross Revenue. Derecho de California. El inquilino maestro puede terminar con 30 días. Sin honorario de AM mientras un incumplimiento de préstamo no esté subsanado. Tanya Muro firmó ambos lados (Versity Invest como gerente de LeaseCo y como Asset Manager). Administración de la propiedad: Book & Ladder exclusivo, 3% de Monthly Gross Revenues, más un incentivo trimestral de $0.25 por dólar de NOI por encima del presupuesto. Plazo de un año, renovación automática. PMA §6.8 hace a Versity Invest tercero beneficiario y dirige al administrador a seguir al Asset Manager como si fuera el Owner. Crew es AM en este DST. Versity Investments no lo es.
Primera hipoteca Walker & Dunlop $45,994,000 al 5.48%. Tabla de préstamos de la circular: 18 nov 2022–30 nov 2027 solo intereses, luego principal e intereses hasta el 30 nov 2032. La ficha del DST dice un plazo de diez años. El TA es el registro hipotecario.
Delaware: BCS2, LLC v. Apex South Creek DST, 2025-0990-SEM (el tomo de anexos de DocketAlarm que guarda la moción de Volcano y la demanda original de KHCA). Conversación de remoción de fiduciario junto con Walk y Vintage.
Puente
Los pagarés de capital residual cerraron el mismo día: Apex South Creek IB pignoró los intereses DST que el contrato de fideicomiso dice que detentaba al 100%. Cupón 12%, incumplimiento 14%. Vencimiento original 18 may 2023, prorrogado hasta el 18 may 2024. El noventa por ciento del producto de redención de intereses vendidos debía ir a los prestamistas puente. Los términos de los pagarés y la sentencia del clerk del 30 sep 2025 están en IBI Volcano y West 4.
Al 30 jun 2023 la circular dice que quedaba el 90.886% de los intereses, ocupación de unos 91%, y $40,821,429 aún pendientes en los pagarés de capital residual al 12%. Divulgación del patrocinador. Principal restante al 31 mar 2025, según Crane: $37,484,924 de los $42 millones originales. Los tenedores DST se sientan detrás de la hipoteca y de esa pila.