Hayworth Tanglewood
Línea Crew / KHCA. Comprado el 30 jun 2022 por $105.5 millones. PPM 7 jul 2022, $76.8 millones. Suspensión denegada en Delaware Chancery el 15 ene 2026.
- Activo
- Multifamiliar mid-rise Clase A de 246 unidades · The Hayworth · 1414 Wood Hollow Drive, Houston, TX 77057. 3.08 acres; un edificio de seis pisos sobre un garaje de dos niveles más dos townhomes de tres pisos; ~351,000 SF NRA (PPM). Ocupación ~92% el 27 jun 2022.
- PSA
- 11 abr 2022 · TDC Tanglewood Real Estate Owner, L.L.C. → Versity Invest · $105,500,000 · arras $750,000 + $750,000
- Adquisición
- 30 jun 2022 · $105,500,000 de TDC Tanglewood Real Estate Owner, L.L.C. (PPM / PSA / circular / opinión de Delaware)
- Contrato de fideicomiso
- 29 jun 2022 (demanda del IB). IB 100% al cierre · Sorensen Entity Services fiduciario de Delaware · Hayworth Tanglewood ST fiduciario firmante. El TA mismo es solo imagen en el tomo de anexos del IB.
- Hipoteca senior
- TC Debt Opportunities, LLC · $48,000,000 · 5.25% · plazo de 7 años desde el 30 jun 2022 con una prórroga de 1 año (comisión 1%) · solo intereses los primeros cuatro años, luego amortización a 30 años. Servicing 2 bps/año; originación 1%; salida 0.50%. La circular nombra el mismo cupón y $48 millones y no nombra al prestamista; fecha el préstamo 30 jun 2022–30 jun 2029 y solo intereses hasta el 31 jul 2026.
- Arrendamiento maestro
- 30 jun 2022 · DST → Hayworth Tanglewood LeaseCo · plazo original 7 años 3 meses + tres renovaciones automáticas de 5 años. Stated Rent año 1 $3,070,695. Bonus Rent 50% del ingreso operativo total por encima del umbral año 1 $9,148,179.
- Administración de la propiedad
- Book and Ladder LLC · exclusivo · 2.5% de Monthly Gross Revenues + incentivo trimestral ($0.25 por dólar de NOI por encima del presupuesto). Plazo de 1 año, renovación automática. PMA §6.8 hace a Versity Invest tercero beneficiario. Tanya Muro firmó ambos lados.
- PPM
- 7 jul 2022 · Maximum Offering Amount $76,767,365 · mínimo $50,000 · WealthForge BD gestor exclusivo · carga 9.30% ($7,140,000). Formulario posterior al cierre; coincide con el Form D. La circular lista después hasta $77,578,947.
- Circular (30 jun 2023)
- Oferta hasta $77,578,947. 33.32% de los intereses beneficiarios restantes · ocupación ~81%. Divulgación del patrocinador.
- Beneficiario inicial
- Hayworth Tanglewood IB, LLC · aportación de capital $58,959,026.60 (demanda). De eso, prestamista puente $50,089,148.27 y EquityCo $8,869,878.33 (fn 3). El PPM consigna el tramo de $50.09 millones. Fn 3 dice que el tramo de EquityCo no puede devolverse hasta que el prestamista puente esté totalmente pagado. La opinión recita «más de $58 millones».
- Oferta
- Form D 11 jul 2022 · primera venta yetToOccur · $76,767,365 · CIK 0001937120. La circular lista hasta $77,578,947.
- Grupo de venta
- El Form D no lista vendedores a comisión (
yetToOccur). El PPM nombra a WealthForge BD gestor exclusivo. - Honorarios (PPM)
- Honorario de adquisición $4,747,500 al patrocinador. Administración de activos 1% del bruto (estimación año 1 $93,575). Administración de la propiedad 2.5% (Book & Ladder). Honorario de disposición a tarifas de mercado de broker al inquilino maestro (ninguno si el producto neto < Maximum Offering Amount).
- Puente (PPM / demanda)
- $50,089,148.27 vía Versity EquityCo II / Hayworth Tanglewood IB de una facilidad revolvente de back-end (PPM y demanda fn 3). El incumplimiento de un préstamo no relacionado puede exigir que el producto de Hayworth pague esa facilidad. Honorarios/intereses estimados a EquityCo ~$1,110,716. La demanda define al prestamista puente como Knights Hill Ireland II DAC y KHCA Funding LLC.
- Carta complementaria
- 30 jun 2022. LeaseCo paga ingresos excedentes y honorarios de disposición/financiación/construcción a Hayworth Tanglewood IB hasta Full Redemption. KHCA Funding LLC (agente administrativo y de colateral) y los prestamistas son terceros beneficiarios expresos. Retención de $100,000 de capital de trabajo si no hay evento de incumplimiento.
- Salida (PPM)
- El fiduciario firmante puede vender o correr un 721 UPREIT — efectivo a tasación independiente o unidades OP. El fiduciario sondea a los inversionistas y no queda obligado. Sin voto de los inversionistas sobre una venta.
- Superposición del prestamista
- Puente impago de KHCA de unos $56 millones sobre Vintage + Walk + One on 4th + Hayworth. La primera hipoteca es el préstamo separado de $48 millones de TC Debt Opportunities.
- Listado (demanda)
- Alrededor del 8 may 2025 a $88 millones. Walker & Dunlop pidió ofertas 27–29 may 2025. La demanda alega al menos tres ofertas best-and-final al 30 jun 2025 de presentación.
- Delaware
- [Hayworth Tanglewood IB v. Hayworth Tanglewood DST](/cases/de-2025-0748-sem/), C.A. 2025-0748-SEM
Multifamiliar en Houston. IB residual Crew/KHCA. Comprado el 30 jun 2022 por $105.5 millones. Objetivo del webinar de Capital Square junto con Vintage, Walk y One on 4th.
Oferta
El PSA tiene fecha 11 abr 2022 (anexo). Vendedor TDC Tanglewood Real Estate Owner, L.L.C.; comprador Versity Invest. Precio de compra $105,500,000. DST formado el 31 may 2022. Contrato de fideicomiso 29 jun 2022. Cierre el 30 jun 2022 a ese mismo precio.
El PPM tiene fecha 7 jul 2022, una semana después del cierre. Patrocinador nombrado: Versity Invest. WealthForge es el BD gestor exclusivo. Carga 9.30%. Honorario de adquisición $4,747,500 al patrocinador. Maximum Offering Amount $76,767,365, coincidente con el Form D. La circular VIP Bonds lista después hasta $77,578,947. Ocupación de unos 92% al 27 jun 2022 (PPM); la circular dice unos 81% al 30 jun 2023.
Primera hipoteca $48,000,000 de TC Debt Opportunities, LLC. 5.25%. Siete años desde el 30 jun 2022 con una opción de prórroga de un año (comisión 1%). Solo intereses los primeros cuatro años, luego amortización a 30 años. La circular usa el mismo cupón y principal y no nombra al prestamista; fecha el préstamo hasta el 30 jun 2029 y solo intereses hasta el 31 jul 2026. El PPM es el registro del prestamista nombrado.
Arrendamiento maestro del mismo día: DST a Hayworth Tanglewood LeaseCo. Plazo original 7 años 3 meses, luego tres renovaciones automáticas de cinco años salvo que el inquilino opte por salir. Base Rent son los pagos del pagaré, pagados al prestamista. Stated Rent año 1 $3,070,695. Bonus Rent es el 50% del ingreso operativo total por encima del umbral año 1 $9,148,179. Book & Ladder administrador exclusivo al 2.5% de Monthly Gross Revenues. Tanya Muro firmó ambos lados del PMA.
Salida del PPM: el fiduciario firmante puede vender o correr un 721: efectivo a tasación independiente o unidades OP. El fiduciario sondea a los inversionistas y no queda obligado. Sin voto de los inversionistas sobre una venta.
El Form D no listó primera venta ni destinatarios del ítem 12. El PPM igual nombra a WealthForge como BD gestor exclusivo.
Puente
La demanda del IB pone la aportación de capital en $58,959,026.60: prestamista puente $50,089,148.27 más EquityCo $8,869,878.33. El PPM consigna el tramo de $50.09 millones. Fn 3 de la demanda dice que el tramo de EquityCo no puede devolverse hasta que el prestamista puente esté totalmente pagado. La opinión del 15 ene 2026 recita «más de $58 millones». El incumplimiento de la facilidad revolvente, incluido un préstamo no relacionado con Hayworth, puede exigir que el producto de sindicación de Hayworth pague esa facilidad. El mezz revolvente se nombra Crayhill en la circular. La demanda define al prestamista puente como Knights Hill Ireland II DAC y KHCA Funding LLC. Alegaciones sobre cómo se usó el dinero después.
Carta complementaria del mismo día 30 jun 2022 (Exhibit D de la demanda): LeaseCo paga ingresos excedentes y los honorarios de disposición / financiación / construcción a Hayworth Tanglewood IB hasta Full Redemption. KHCA Funding LLC, como agente administrativo y de colateral, y los prestamistas son terceros beneficiarios expresos. Retención de $100,000 de capital de trabajo si no hay evento de incumplimiento.
Al 30 jun 2023 la circular dice que quedaba el 33.32% de los intereses. Divulgación del patrocinador. La demanda del IB alega redención en tres a seis meses; unos $37.7 millones de unos $77.9 millones vendidos; unos $20.1 millones del producto neto asignado pagados al prestamista puente; unos $17.6 millones vendidos sin una redención coincidente, de modo que el IB aún detenta no menos del 60%; y que vender intereses sin redimir al IB creó más intereses beneficiarios de los que contemplaba el PPM. Oferta del PPM $76,767,365; circular hasta $77,578,947; demanda unos $77.9 millones. Listado alrededor del 8 may 2025 a $88 millones; la demanda alega al menos tres ofertas best-and-final al momento de presentar.
Litigio
Suspensión denegada el 15 ene 2026 en C.A. 2025-0748-SEM; el abogado de la defensa se retiró después. El IB pide una declaración de que retiene no menos del 60%, un fideicomiso constructivo sobre el DST y una injunction contra distribuir el producto de la venta. Alegaciones. La opinión nombra la acción KHCA de NY como el caso paralelo del prestamista puente de $56 millones.