Vintage Horizon West

Multifamiliar en Winter Garden. Primer DST de Crew. Primera venta del Form D 12 abr 2022. Sigue como IB residual controlado por Crew bajo el puente de KHCA. No es Wolf Run Vintage (498 Beverly Street, Reno), un demandante de la línea Nelson en OC 30-2026-01543537.

Oferta

Fideicomiso formado el 10 dic 2021. El PPM tiene fecha 11 ene 2022. Patrocinador nombrado: Versity Investments (Nelson «único dueño»). Wettengel CEO, Muro COO. Nelson es el garante carve-out esperado de Walker & Dunlop / Freddie Mac y un Series 7 / 63 de Emerson en el ticket. Emerson es el BD gestor exclusivo. Carga 9.34%. Honorario de adquisición $4,784,000 al patrocinador. Book & Ladder es el administrador de la propiedad nombrado.

Comprado el 12 abr 2022 por $119.6 millones a Vintage Horizon Owner, LLC. El mismo día que la primera venta, el contrato de operación de Crew y la enmienda del préstamo KHCA. Las personas relacionadas del Form D son solo Wettengel y Muro. Nelson está fuera de esa ficha y en el grupo de venta.

Maximum Offering Amount del PPM $75,408,161. El Form D, la demanda del IB y la circular VIP Bonds usan $87,963,540. La carga de los bonos vive en Crew. El PPM es el formulario del 11 ene; decía que seguiría un suplemento si cambiaban los términos. El PPM de Hayworth del 7 jul 2022 ya lista Vintage a esa cifra de $87,963,540 en su tabla de programas anteriores. La petición BCS1 1056 recita suplementos del 8 abr y 13 abr 2022 a ese tamaño. Esos siguen como Exhibit B sellado.

Fideicomiso

El contrato de fideicomiso tiene fecha 12 abr 2022. Certificado de fideicomiso 10 dic 2021. Partes: Vintage IB como beneficiario inicial (100% de los intereses al cierre), Sorensen Entity Services como fiduciario de Delaware, Vintage ST como fiduciario firmante, Chris Sorensen como fiduciario independiente. Tanya Muro firmó por Vintage IB como gerente de Versity Invest. El producto de la sindicación debía reemplazar el interés del IB y pagar honorarios como preveía el PPM. Los inversionistas no votan una venta; el fiduciario firmante los notifica y no queda obligado. El fiduciario firmante puede convertir el DST en una LLC si el préstamo está en incumplimiento o impago tres meses antes del vencimiento.

Arrendamiento maestro del mismo día: DST a Vintage LeaseCo. Plazo original 10 años 3 meses, luego tres renovaciones automáticas de cinco años salvo que el inquilino opte por salir. Base Rent son los pagos del pagaré Walker & Dunlop, pagados al prestamista. Stated Rent año 1 $3,694,469. Bonus Rent es el 50% del ingreso operativo total por encima del umbral del Exhibit C (año 1 $8,940,585). El arrendamiento permite al inquilino diferir Stated y Bonus Rent si se pagan Base Rent, costos operativos e impositions. Los períodos de Bonus Rent corren aproximadamente 1 ago–31 jul, lenguaje escrito para seguir un año escolar.

Administración de la propiedad: Book & Ladder exclusivo, 2.5% de Monthly Gross Revenues, más un incentivo trimestral de $0.25 por dólar de NOI por encima del presupuesto. Plazo de un año, renovación automática. PMA §6.8 hace a Versity Invest tercero beneficiario y dirige al administrador a seguir al Asset Manager como si fuera el Owner. El PPM nombró a Versity Investments como administrador de activos al 1% del bruto; el Asset Manager del PMA es Crew.

Primera hipoteca Walker & Dunlop $52,346,000 (contrato de fideicomiso y tabla de préstamos de la circular). 4.56%. 12 abr 2022–12 abr 2032; solo intereses hasta el 12 abr 2027. La ficha DST de la circular usa $52,356,000. El TA es el registro hipotecario. El PPM del 11 ene había usado ~$62 millones / Freddie Mac.

Salida del PPM: tenencia de unos diez años. 721: efectivo a tasación independiente o unidades OP en un REIT que puede estar afiliado al patrocinador. El fiduciario firmante sondea a los inversionistas y no queda obligado. Sin voto de los inversionistas sobre una venta.

Puente

Capital puente del PPM ~$50.35 millones vía Versity EquityCo; la cifra posterior de la demanda del IB es $68,514,916.93. Términos del PPM: el incumplimiento de la facilidad puente revolvente, incluido un préstamo no relacionado con Vintage, puede exigir que el producto de sindicación de Vintage pague esa facilidad.

Carta complementaria del mismo día 12 abr 2022 (Exhibit D de la demanda): Vintage LeaseCo paga ingresos excedentes y los honorarios de disposición / financiación / construcción a Vintage IB hasta Full Redemption. KHCA es tercero beneficiario nombrado. Retención de $100,000 de capital de trabajo si no hay evento de incumplimiento.

La circular dice que Vintage estaba totalmente sindicado al 30 jun 2023 y que la financiación fuera de la primera hipoteca se había pagado; ocupación de unos 97.9%. Eso es una divulgación del patrocinador. La demanda posterior del IB de Vintage alega que el IB aún detenta no menos del 14% porque solo unos $73.4 millones del producto fueron a redimir el puente. La circular nombra el mezz revolvente Crayhill.

Controversias

Vintage IB, controlado por KHCA, demandó al DST, al fiduciario firmante y a Vintage LeaseCo el 1 jul 2025 (C.A. 2025-0757). Esa demanda alega que el IB aún detenta no menos del 14% de los intereses beneficiarios después de que se vendieron unos $87.7 millones de la oferta de ~$88 millones, porque solo unos $73.4 millones del producto fueron a redimir el puente. El honorario de disposición del 3% está en el PPM, pagadero al inquilino maestro (y, por la carta complementaria, hacia el IB) salvo que el producto neto de venta esté por debajo del Maximum Offering Amount. Alegaciones sobre cuánto se redimió de hecho. KHCA dice que ejerció un derecho de incumplimiento y se volvió gerente de Vintage IB por carta del 30 jun 2025.

BCS1 v. Vintage DST, C.A. 2025-1056-SEM. Los peticionarios alegan $1,287,500 / 1.4557% desde alrededor del 15 jun 2022, negativas de libros y registros (31 mar 2025 y 10 jul 2025), y Cause para remover Vintage ST. Exhibit M alega otro 51.77% con McQuade; juntos 53.23%. Esa declaración jurada no está en este archivo. Moción de desestimación oída el 14 jul 2026; no hay opinión publicada. Alegaciones.

Garantía cruzada con Walk / One on 4th / Hayworth. La ocupación puede verse bien mientras el efectivo no llega a los inversionistas. Cuatro formas vivas al agosto de 2026:

• «Acuerdo de principio» de Crew/Blake + fiduciario independiente. Relato del patrocinador sobre un caso de contrato.
• Capital Square: nuevo patrocinador, los inversionistas se comen los $56M. Shulman, en el hilo, recomendó rechazar salvo que el nuevo patrocinador no esté obligado con KHCA.
• Remoción de fiduciario en Delaware, mientras el prestamista reclama participaciones ya vendidas a inversionistas.
• Ejecución hipotecaria / venta de liquidación. Algunos inquilinos de Walk ya piden eso; el capital probablemente es cero.