Qué es un DST

Un DST es un Delaware Statutory Trust. Los patrocinadores lo usan para vender intereses fraccionados en un edificio como propiedad de reemplazo 1031. No se obtiene una escritura como en un TIC. Se obtiene un interés beneficiario en un fideicomiso. El fiduciario firmante firma.

La pasividad es cómo el interés se mantiene dentro de la Revenue Ruling 2004-86, el pronunciamiento del IRS que trata un interés DST como inmueble de la misma clase. Si los inversionistas empiezan a actuar como socios —votar arrendamientos, refinanciar, aportar capital nuevo— se rompe el relato fiscal.

Los plazos 1031

La mayoría de los compradores acaba de vender un inmueble y tiene 45 días para identificar un reemplazo y 180 días para cerrar. Esos plazos explican por qué un DST puede venderse de prisa en un ticket concentrado.

Lo que se obtiene: una pieza fraccionada de un edificio más grande, otra persona que lo opera, y diferimiento fiscal si se sostienen los límites del pronunciamiento. Lo que se cede es el control.

Lo que por lo general no se puede hacer

Bajo el pronunciamiento, el fiduciario por lo general no puede tomar más capital después de cerrar la oferta, refinanciar o añadir deuda, renegociar arrendamientos (la quiebra del inquilino es la excepción habitual), reinvertir el producto de una venta en inmuebles nuevos, ni hacer más que obras menores no estructurales.

El fiduciario sí puede vender la propiedad y liquidar el fideicomiso. Los beneficiarios por lo general no votan esa venta. El lenguaje de springing LLC existe porque un DST que necesita refinanciar primero tiene que dejar de ser DST.

Reemplazar al fiduciario es una pelea de Delaware por el asiento de firma.

Lo que permite la estructura

Distribuciones. El marketing cotiza un rendimiento. El PPM por lo general paga efectivo cuando hay efectivo. El pronunciamiento dice que el fiduciario debe distribuir el efectivo disponible (menos reservas razonables) al menos trimestralmente, después del servicio de deuda, impuestos y lo que facture el inquilino maestro. Ese número puede ser cero.

Operadores de partes relacionadas. El fideicomiso a menudo arrienda la propiedad a un inquilino maestro afiliado, que contrata a un administrador afiliado. Honorarios, “gastos de sociedad” y facturas de administración de la propiedad pasan por esa capa. El inversionista no se sienta en ese directorio.

La deuda puente se sienta primero. Un préstamo puente financia la compra; se supone que las ventas de capital DST sacan al prestamista. Si la colocación se detiene, el prestamista sigue teniendo un reclamo sobre el capital residual. Los tenedores DST van detrás.

Un DST por lo general no puede refinanciar. Cuando el préstamo necesita un trato nuevo, los documentos convierten a una springing LLC. El principal puede quedarse ahí mucho tiempo. Edad promedio del inversionista DST, según el hilo de inversionistas: «unos 70».

721 / UPREIT. El interés entra en una sociedad operativa de un REIT a cambio de unidades OP, o a veces efectivo a una tasación. Los inversionistas por lo general no votan. El REIT controla los rescates. El extracto 721 de este archivo circuló en el hilo de inversionistas; no se sacó de un PPM archivado aquí.

Los plazos 1031 son la presión de venta. Cuarenta y cinco días para identificar, 180 para cerrar. A menudo esto era la propiedad de reemplazo de alguien.

Si el patrocinador se queda sin efectivo. En este registro, la conversación pasa al broker-dealer que vendió el interés: idoneidad, Reg BI, supervisión.

Este archivo

DST Report son notas que ponen los escritos primero sobre ofertas DST, patrocinadores y corredores. Directorios: DST, personas, empresas.