Vintage Horizon West

تراست ۱۰ دسامبر ۲۰۲۱ تشکیل شد. PPM تاریخ ۱۱ ژانویه ۲۰۲۲ است. اسپانسر نام‌برده: Versity Investments (Nelson «مالک یگانه»). Wettengel مدیرعامل، Muro مدیر عملیات. Nelson ضامن carve-out مورد انتظار Walker & Dunlop / Freddie Mac است و Series 7 / 63 Emerson روی بلیت. Emerson BD انحصاری مدیریت است. بار ۹٫۳۴٪. کارمزد تملک ۴٬۷۸۴٬۰۰۰ دلار به اسپانسر. Book & Ladder مدیر ملک نام‌برده است.

در ۱۲ آوریل ۲۰۲۲ به ۱۱۹٫۶ میلیون دلار از Vintage Horizon Owner, LLC خریده شد (همان روز نخستین فروش، توافق عملیاتی Crew، و اصلاحیهٔ وام KHCA). اشخاص مرتبط فرم D فقط Wettengel و Muro هستند. Nelson از آن کارت بیرون است و روی گروه فروش است.

توافق تراست تاریخ ۱۲ آوریل ۲۰۲۲ است. گواهی تراست ۱۰ دسامبر ۲۰۲۱. طرف‌ها: Vintage IB به‌عنوان ذی‌نفع اولیه (صددرصد سهم در تسویه)، Sorensen Entity Services امین دلاور، Vintage ST امین امضاکننده، Chris Sorensen امین مستقل. Tanya Muro برای Vintage IB به‌عنوان مدیر Versity Invest امضا کرد. عواید سندیکا قرار بود سهم IB را جایگزین کند و کارمزدها را طبق PPM بپردازد. سرمایه‌گذاران در فروش رأی ندارند؛ امین امضاکننده خبر می‌دهد و مقید نیست. امین امضاکننده می‌تواند DST را به LLC تبدیل کند اگر وام نکول باشد یا سه ماه مانده به سررسید پرداخت نشده باشد.

اجارهٔ اصلی همان روز: DST به Vintage LeaseCo. مدت اولیه ۱۰ سال و ۳ ماه، بعد سه تمدید خودکار پنج‌ساله مگر مستأجر انصراف دهد. Base Rent اقساط سند Walker & Dunlop است، پرداخت به وام‌دهنده. Stated Rent سال اول ۳٬۶۹۴٬۴۶۹ دلار. Bonus Rent ۵۰٪ درآمد عملیاتی کل بالای آستانهٔ Exhibit C (سال اول ۸٬۹۴۰٬۵۸۵ دلار). اجاره به مستأجر اجازه می‌دهد Stated و Bonus Rent را به تعویق بیندازد اگر Base Rent، هزینه‌های عملیاتی، و عوارض پرداخت شده باشد. دوره‌های Bonus Rent حدود ۱ اوت تا ۳۱ ژوئیه است؛ زبان برای سال تحصیلی نوشته شده.

مدیریت ملک: Book & Ladder انحصاری، ۲٫۵٪ درآمد ناخالص ماهانه، به‌علاوه مشوق فصلی ۰٫۲۵ دلار به ازای هر دلار NOI بالای بودجه. مدت یک‌ساله، تمدید خودکار. PMA بند ۶٫۸ Versity Invest را ذی‌نفع ثالث می‌کند و به مدیر می‌گوید از Asset Manager مثل Owner پیروی کند. PPM، Versity Investments را مدیر دارایی با ۱٪ ناخالص نام برد؛ Asset Manager روی PMA همان Crew است.

وام اول Walker & Dunlop ۵۲٬۳۴۶٬۰۰۰ دلار (توافق تراست و جدول وام بخشنامه). ۴٫۵۶٪. ۱۲ آوریل ۲۰۲۲ تا ۱۲ آوریل ۲۰۳۲؛ فقط بهره تا ۱۲ آوریل ۲۰۲۷. شرح DST در بخشنامه ۵۲٬۳۵۶٬۰۰۰ دلار می‌آورد — توافق تراست سند وام است. PPM ۱۱ ژانویه حدود ۶۲ میلیون دلار / Freddie Mac آورده بود.

سقف عرضهٔ PPM ۷۵٬۴۰۸٬۱۶۱ دلار. فرم D، شکایت IB، و بخشنامهٔ VIP Bonds رقم ۸۷٬۹۶۳٬۵۴۰ دلار می‌آورند. PPM فرم ۱۱ ژانویه است؛ گفته اگر شرایط عوض شود متمم می‌آید. PPM Hayworth به تاریخ ۷ ژوئیه ۲۰۲۲ در جدول برنامهٔ قبلی همان رقم ۸۷٬۹۶۳٬۵۴۰ دلار را برای Vintage می‌گذارد. متمم Vintage که با آن اندازه جور باشد هنوز در این سابقه نیست. سرمایهٔ پل PPM حدود ۵۰٫۳۵ میلیون دلار از طریق Versity EquityCo؛ رقم بعدی شکایت IB ۶۸٬۵۱۴٬۹۱۶٫۹۳ دلار است. شرایط PPM: نکول روی تسهیلات گردان پل، از جمله وام نامرتبط به Vintage، ممکن است عواید سندیکای Vintage را برای پرداخت آن تسهیلات بخواهد.

بخشنامه می‌گوید Vintage تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۳ کاملاً سندیکا شده و تأمین مالی غیر از وام اول بازپرداخت شده؛ اشغال حدود ۹۷٫۹٪. این افشای اسپانسر است. شکایت بعدی Vintage IB ادعا می‌کند IB هنوز دست‌کم ۱۴٪ را نگه داشته چون فقط حدود ۷۳٫۴ میلیون دلار عواید صرف بازخرید پل شد. بخشنامه تسهیلات گردان mezz Crayhill را نام می‌برد.

نامهٔ جانبی همان روز ۱۲ آوریل ۲۰۲۲ (ضمیمهٔ D شکایت): Vintage LeaseCo درآمد مازاد و کارمزد واگذاری / تأمین مالی / ساخت را تا Full Redemption به Vintage IB می‌پردازد. KHCA ذی‌نفع ثالث نام‌برده است. نگهداری ۱۰۰٬۰۰۰ دلار سرمایه در گردش اگر رویداد نکول نباشد.

Vintage IB تحت کنترل KHCA در ۱ ژوئیه ۲۰۲۵ از DST، امین امضاکننده، و Vintage LeaseCo شکایت کرد (C.A. 2025-0757). آن شکایت ادعا می‌کند IB بعد از فروش حدود ۸۷٫۷ میلیون دلار از عرضهٔ حدود ۸۸ میلیون دلاری هنوز دست‌کم ۱۴٪ سهم ذی‌نفع را نگه داشته، چون فقط حدود ۷۳٫۴ میلیون دلار عواید صرف بازخرید پل شد. کارمزد واگذاری ۳٪ در PPM است، قابل پرداخت به مستأجر اصلی (و با نامهٔ جانبی، به IB) مگر عواید خالص فروش کمتر از سقف عرضه باشد. مقدار واقعی بازخرید ادعا است. KHCA می‌گوید حق نکول را اعمال کرد و با نامهٔ ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ مدیر Vintage IB شد.

خروج PPM: نگهداری حدود ده‌ساله. ۷۲۱ — نقد به کارشناسی مستقل یا واحد OP در REIT که ممکن است وابسته به اسپانسر باشد. امین امضاکننده نظر سرمایه‌گذاران را می‌پرسد و مقید نیست. سرمایه‌گذار در فروش رأی ندارد.

ملک دیگر: Wolf Run Vintage (498 Beverly Street, Reno)، خواهان مسیر Nelson در OC 30-2026-01543537.

وثیقهٔ متقابل با Walk / One on 4th / Hayworth. اشغال می‌تواند خوب به نظر برسد در حالی که نقد به سرمایه‌گذار نمی‌رسد. چهار شکل زنده تا اوت ۲۰۲۶:

• «توافق اصولی» Crew/Blake + امین مستقل — چرخش اسپانسر روی یک پروندهٔ قرارداد.
• Capital Square: اسپانسر جدید، سرمایه‌گذاران ۵۶ میلیون دلار را می‌خورند. شولمن در رشته پیشنهاد می‌کند رد شود مگر اسپانسر جدید به KHCA مقید نباشد.
• عزل امین در دلاور، در حالی که وام‌دهنده مدعی سهم فروخته‌شده به سرمایه‌گذار است.
• مصادره / فروش آتش. بعضی مستأجران Walk از قبل همین را می‌خواهند؛ حقوق صاحبان سهم احتمالاً صفر است.