DST چیست

‏DST یعنی Delaware Statutory Trust. اسپانسرها با آن سهم کسری از یک ساختمان را به‌عنوان ملک جایگزین ۱۰۳۱ می‌فروشند. سند مالکیت مثل TIC نمی‌گیرید. سهم ذی‌نفع در یک تراست می‌گیرید. امین امضاکننده امضا می‌کند.

انفعال همان چیزی است که سهم را داخل Revenue Ruling 2004-86 نگه می‌دارد؛ رأی IRS که سهم DST را ملک هم‌جنس می‌داند. اگر سرمایه‌گذاران مثل شریک عمل کنند — رأی به اجاره، تأمین مالی مجدد، یا آوردن سرمایهٔ تازه — داستان مالیاتی می‌شکند.

مهلت‌های ۱۰۳۱

بیشتر خریداران تازه ملکی فروخته‌اند و ۴۵ روز برای معرفی جایگزین و ۱۸۰ روز برای بستن دارند. همان مهلت‌هاست که DST را می‌شود شتاب‌زده در یک بلیت متمرکز فروخت.

آنچه می‌گیرید: سهم کسری از ساختمانی بزرگ‌تر، کسی دیگر که آن را می‌گرداند، و تعویق مالیات اگر حدهای رأی برقرار بماند. آنچه از دست می‌دهید کنترل است.

معمولاً چه کارهایی نمی‌شود کرد

طبق رأی، امین عموماً نمی‌تواند بعد از بسته شدن عرضه سرمایهٔ تازه بگیرد، تأمین مالی مجدد کند یا بدهی اضافه کند، اجاره‌ها را از نو ببندد (ورشکستگی مستأجر استثنای رایج است)، عواید فروش را در ملک تازه سرمایه‌گذاری کند، یا بیش از کار جزئی غیربنایی انجام دهد.

امین می‌تواند ملک را بفروشد و تراست را جمع کند. ذی‌نفعان معمولاً در آن فروش رأی ندارند. زبان Springing LLC برای وقتی است که DST باید تأمین مالی مجدد کند و اول دیگر DST نباشد.

عزل امین دعوای دلاور بر سر کرسی امضا است.

ساختار چه چیزی را ممکن می‌کند

توزیع‌ها. بازاریابی بازده نقل می‌کند. PPM معمولاً وقتی پول هست پول می‌دهد. رأی می‌گوید امین باید وجه موجود (منهای ذخیرهٔ معقول) را دست‌کم فصلی توزیع کند، بعد از خدمت بدهی، مالیات، و هرچه مستأجر اصلی صورتحساب می‌کند. آن عدد می‌تواند صفر باشد.

اپراتورهای وابسته. تراست غالباً ملک را به مستأجر اصلی وابسته اجاره می‌دهد و او مدیر وابسته می‌گیرد. کارمزد، «هزینهٔ شراکت»، و صورتحساب مدیریت ملک از همان لایه می‌گذرد. شما در آن هیئت نیستید.

بدهی پل ارشد است. وام پل خرید را تأمین می‌کند؛ فروش سهام DST قرار است وام‌دهنده را خارج کند. اگر جذب سرمایه گیر کند، وام‌دهنده هنوز روی سهام باقیمانده ادعا دارد. دارندگان DST پشت‌اند.

DST عموماً تأمین مالی مجدد نمی‌کند. وقتی وام معاملهٔ تازه می‌خواهد، اسناد به springing LLC تبدیل می‌شوند. اصل می‌تواند مدت‌ها همان‌جا بماند. میانگین سن سرمایه‌گذار DST، به نقل رشتهٔ سرمایه‌گذاران: «حدود هفتاد و خورده‌ای.»

۷۲۱ / UPREIT. سهم وارد شراکت عملیاتی REIT می‌شود بابت واحد OP، یا گاه وجه نقد با ارزیابی. سرمایه‌گذاران معمولاً رأی نمی‌دهند. REIT بازخرید را کنترل می‌کند. قطعهٔ ۷۲۱ این بایگانی در تالار سرمایه‌گذاران پخش شده، نه از PPM موجود در این پرونده.

مهلت‌های ۱۰۳۱ فشار فروش‌اند. چهل‌و‌پنج روز برای معرفی، ۱۸۰ برای بستن. این غالباً ملک جایگزین کسی بود.

اگر اسپانسر بی‌پول باشد. بحث این سابقه به کارگزار-معامله‌گری که سهم را فروخته می‌رود: مناسب‌بودن، Reg BI، نظارت.

این بایگانی

DST Report یادداشت‌های مبتنی بر اسناد درباره عرضه‌های DST، اسپانسرها و کارگزاران است. فهرست‌ها: DSTها، افراد، شرکت‌ها.