DST とは · DST Report

DST は Delaware Statutory Trust である。スポンサーは、建物の分割持分を 1031 の代替資産として売るために使う。 TIC のような権利証は出ない。信託の受益権が出る。署名受託者が署名する。あなたはしない。

その受動性は顧客保護機能ではない。Revenue Ruling 2004-86 の内側に持分を留める方法である。IRS はその裁定で DST 持分を同種不動産として扱う。投資家がパートナーのように動き始めれば——賃貸に投票し、借り換え、新規資本を入れる——税務の話は崩れる。

取引の中身

買い手の多くは、ちょうど物件を売ったところで、代替を指定する 45 日と決済する 180 日がある。利回りではなく、その時計が、DST を急ぎの集中した大口に売り込める理由である。

得るもの：より大きな建物の分割片、他人による運営、裁定の制限が保てば税繰延。手放すのは支配権。このページの残りがその交換である。

通常できないこと

裁定の下、受託者は一般に、募集終了後に追加資本を取れない、借り換えや債務追加ができない、賃貸の再交渉ができない（テナント破産が通例の例外）、売却代金を新規不動産に再投資できない、軽微な非構造工事以上ができない。

受託者は物件を売って信託を終了することはできる。受益者は通常その売却に投票しない。Springing LLC 条項があるのは、借り換えが必要な DST はまず DST でなくなる必要があるからである。

受託者の交代は、署名席をめぐるデラウェアの争いであり、投資家への小切手ではない。

構造が許すこと

詐欺理論は要らない。器の作り方である。

分配はクーポンではない。 販促は利回りを掲げる。PPM は通常、現金があるときに現金を払う。裁定は、受託者が利用可能現金（合理的準備金を除く）を少なくとも四半期ごとに分配すると言う——債務返済、税、マスターテナントが請求するものの後の利用可能額である。ゼロも数字である。

関連当事者の運営。 信託はしばしば物件を関連マスターテナントに貸し、そちらが関連管理者を雇う。手数料、「パートナーシップ費用」、物件管理請求はその層を通る。あなたはその取締役会に座らない。

ブリッジ債務が先に座る。 ブリッジローンが買収資金を出す。DST 持分の販売で貸手を出す想定である。募集が止まれば、貸手は残余持分に対する請求をなお持つ。DST 保有者はその後ろである。

DST は一般に借り換えできない。 ローンに新しい条件が要るとき、書類は springing LLC に転換する。元本は長くそこに座れる。本記録が背景に使ったフォーラム上の DST 投資家の平均年齢：「70 代。」

721 / UPREIT はプットではない。 持分は REIT の運営パートナーシップに入り、OP units になるか、ときに鑑定での現金になる。投資家は通常投票しない。REIT が償還を支配する。本アーカイブの 721 抜粋は投資家スレッドで回されたものであり、ここに保管された PPM から抜いたものではない。

1031 の時計が販売圧力である。 指定 45 日、決済 180 日。これはしばしば誰かの代替資産であり、衛星ポジションではない。

スポンサーはしばしば間違ったポケットである。 スポンサーに現金がなければ、本記録上の話は持分を売ったブローカーディーラー——適合性、Reg BI、監督——に移る。

このアーカイブ

DST Report は、DST の募集、スポンサー、ブローカーについての、提出書類を先にするノートである。目次：DST、人物、会社。