Apex South Creek
Crew 线索。Orlando 多户住宅（Apex at South Creek / Ascend South Creek）。Walker & Dunlop 第一按揭，外加 IBI Volcano 剩余权益票据。书记官金钱判决 30 Sep 2025。
- 资产
- 300 套花园式多户住宅 · Apex at South Creek（信托协议）/ Ascend South Creek（票据 / KHCA / PSA）· 3060 Southcreek Boulevard, Orlando, FL 32824
- PSA
- 1 Aug 2022 · DHIC - South Creek, LLC（D.R. Horton）→ Versity Invest · $100,000,000 · 定金 $750,000 + $750,000 · 预定交割 7 Sep 2022，可延期 · $400,000 交割抵扣
- 收购
- 18 Nov 2022 与信托协议一揽子文件同时交割。信托为买方，承继 Versity Invest。通函交割价 $99,550,000；PSA 为 $100,000,000 外加 $400,000 交割抵扣。
- 信托协议
- 18 Nov 2022 · 信托证书 22 Aug 2022 · 交割时 IB 100% · Sorensen Entity Services 特拉华受托人 · Apex South Creek ST 签字受托人 · Chris Sorensen 独立受托人
- 优先按揭
- Walker & Dunlop · $45,994,000 · 5.48%。通函贷款表 18 Nov 2022–30 Nov 2027 只付利息，其后本息至 30 Nov 2032。DST 说明写十年期限。信托协议是按揭记录。
- 主租赁
- 18 Nov 2022 · DST → Apex South Creek LeaseCo · 初始期限 10 年 3 个月 + 三次 5 年自动续期。第 1 年 Stated Rent $2,943,215。Bonus Rent 为超过 Exhibit C 门槛的已收营运收入的 50%。
- 资产管理
- Versity Invest · 总收入的 1% · 主承租人可提前 30 天终止。贷款违约未纠正期间无资产管理费。Tanya Muro 两边签字。
- 物业管理
- Book and Ladder LLC · 独家 · 月度总收入的 3% + 季度激励（超出预算的 NOI 每美元 $0.25）。1 年期限，自动续期。PMA §6.8 使 Versity Invest 成为第三方受益人。
- 发行
- Form D 22 Nov 2022 · 首次销售 yetToOccur · $73,580,386 · CIK 0001955729。通函一致。
- 通函（30 Jun 2023）
- 剩余受益权益 90.886% · 入住率约 91%。Apex 剩余权益票据未偿 $40,821,429 @ 12%。发起人披露。
- 销售团
- 未列出佣金销售人（
yetToOccur）。如已配售，核对认购单据。 - 过桥票据
- Apex South Creek IB, LLC · 18 Nov 2022 · $25M IBI Volcano + $6M West 4 + $11M Comrit（3 Jul 2023 转让给 Volcano）。票息 12%，违约 14%。IB 赎回款项的 90% 归贷款方。Crew LLC 担保。
- 贷款方叠加
- IBI Volcano / West 4 · NY Index 652237/2025 · Crane 简易判决令 15 Jul 2025 · 书记官金钱判决 30 Sep 2025 · Volcano $45,498,832.38 · West 4 $4,494,349.18 · 剩余权益一揽子，不是按揭
- Hayworth IB 诉状
- 指控至少 $5 million 的 Hayworth 募集款被用于为 Apex 出资。指控。
- 新闻稿
- 「收益率增强」4% → 6.5%，为期 24 个月，由发起人出资（30 Apr 2024）
分裂后仍留在 Crew。特拉华：BCS2, LLC v. Apex South Creek DST，2025-0990-SEM（DocketAlarm 附件卷，内有 Volcano 动议与 KHCA 原始诉状）。与 Walk、Vintage 一并有罢免受托人讨论。
PSA 日期为 1 Aug 2022（附件）。卖方 DHIC - South Creek, LLC（D.R. Horton / DHI Communities）；买方 Versity Invest。物业名为 Ascend South Creek Apartments，地址 3060 Southcreek Boulevard, Orlando。收购价 $100,000,000。定金 $750,000 + $750,000。尽职调查 8 Jul–8 Aug 2022。预定交割 7 Sep 2022，可延期。后来的修订在交割时抵扣 $400,000。买方可在交割时转让给关联方。
信托协议 日期为 18 Nov 2022。信托证书 22 Aug 2022。当事人：Apex South Creek IB 作为 初始受益人（交割时持有 100% 权益），Sorensen Entity Services 为特拉华受托人，Apex South Creek ST 为签字受托人，Chris Sorensen 为独立受托人。信托为买方，承继 Versity Invest。募集款项本应用于置换 IB 权益并按 PPM 支付费用。投资者对出售无表决权；签字受托人征询他们意见且不受约束。若贷款违约或到期前三个月仍未偿还，签字受托人可将 DST 转为 LLC。
KHCA 诉状指控 KHCA 于 13 Sep 2022（该 PSA 之后）拒绝为 Apex 融资，随后 Crew 从 Hayworth、Vintage、Walk 与 One on 4th 抽走约 $13.5 million 募集款去买它。指控。
同日一揽子文件 18 Nov 2022，Form D 前四天。主租赁：DST 租给 Apex South Creek LeaseCo。初始期限 10 年 3 个月，其后三次五年自动续期，除非承租人选择退出。Base Rent 为 Walker & Dunlop 票据付款，付给贷款方。第 1 年 Stated Rent $2,943,215。Bonus Rent 为超过 Exhibit C 门槛的已收营运收入的 50%（第 1 年 $8,142,191）。若 Base Rent、营运成本与税费已付，租约允许承租人递延 Stated Rent 与 Bonus Rent。Bonus Rent 期间约为 1 Aug–31 Jul，措辞按学年写。
资产管理：Versity Invest，费率为 总收入的 1%。加州法。主承租人可提前 30 天终止。贷款违约未纠正期间无资产管理费。Tanya Muro 两边签字（Versity Invest 作为 LeaseCo 经理，并作为 Asset Manager）。物业管理：Book & Ladder 独家，月度总收入的 3%，另加超出预算的 NOI 每美元 $0.25 的季度激励。一年期限，自动续期。PMA §6.8 使 Versity Invest 成为第三方受益人，并指示管理人视 Asset Manager 为业主。此 DST 上的资产管理方是 Crew，不是 Versity Investments。
VIP Bonds 通函 将 18 Nov 交割价列为 $99,550,000。PSA 为 $100,000,000 外加 $400,000 交割抵扣。发行额 $73,580,386 与 Form D 一致。
Walker & Dunlop 第一按揭 $45,994,000，利率 5.48%。通函贷款表：18 Nov 2022–30 Nov 2027 只付利息，其后本息至 30 Nov 2032。DST 说明写十年期限。信托协议是按揭记录。截至 30 Jun 2023 通函称剩余权益 90.886%，入住率约 91%，剩余权益票据仍有 $40,821,429 未偿、利率 12%。发起人披露。
剩余权益票据同日交割：Apex South Creek IB 质押信托协议所称其持有 100% 的 DST 权益。票息 12%，违约 14%。原到期日 18 May 2023，延期至 18 May 2024。已售权益赎回款项的百分之九十须归过桥贷款方。截至 31 Mar 2025 的剩余本金，按 Crane：$37,484,924，原额 $42 million。书记官金钱判决 30 Sep 2025。DST 持有人排在按揭与该一揽子之后。