Hayworth Tanglewood
Crew / KHCA 线索。30 Jun 2022 以 $105.5 million 购入。PPM 7 Jul 2022，发行额 $76.8 million。特拉华衡平法院于 15 Jan 2026 驳回中止。
- 资产
- 246 套 A 级中高层 · The Hayworth · 1414 Wood Hollow Drive, Houston, TX 77057。3.08 英亩；一栋六层楼压两层车库，外加两栋三层联排；约 351,000 SF NRA（PPM）。27 Jun 2022 入住率约 92%。
- PSA
- 11 Apr 2022 · TDC Tanglewood Real Estate Owner, L.L.C. → Versity Invest · $105,500,000 · 定金 $750,000 + $750,000
- 收购
- 30 Jun 2022 · $105,500,000，卖方 TDC Tanglewood Real Estate Owner, L.L.C.（PPM / PSA / 通函 / 特拉华意见书）
- 信托协议
- 29 Jun 2022（IB 诉状）。交割时 IB 100% · Sorensen Entity Services 特拉华受托人 · Hayworth Tanglewood ST 签字受托人。信托协议本身在 IB 附件卷中仅为图像。
- 优先按揭
- TC Debt Opportunities, LLC · $48,000,000 · 5.25% · 自 30 Jun 2022 起 7 年期限，可延期 1 年（1% 费用）· 前四年只付利息，其后按 30 年摊还。服务费每年 2 bps；1% 发起费；0.50% 退出费。通函写同一票息与 $48 million，未具名贷款方；它把贷款日期写成 30 Jun 2022–30 Jun 2029，只付利息至 31 Jul 2026。
- 主租赁
- 30 Jun 2022 · DST → Hayworth Tanglewood LeaseCo · 初始期限 7 年 3 个月 + 三次 5 年自动续期。第 1 年 Stated Rent $3,070,695。Bonus Rent 为超过第 1 年门槛 $9,148,179 的总营运收入的 50%。
- 物业管理
- Book and Ladder LLC · 独家 · 月度总收入的 2.5% + 季度激励（超出预算的 NOI 每美元 $0.25）。1 年期限，自动续期。PMA §6.8 使 Versity Invest 成为第三方受益人。Tanya Muro 两边签字。
- PPM
- 7 Jul 2022 · Maximum Offering Amount $76,767,365 · 最低 $50,000 · WealthForge 独家 managing BD · 9.30% 销售费用（$7,140,000）。交割后表格；与 Form D 一致。通函后来列出最高 $77,578,947。
- 通函（30 Jun 2023）
- 发行额最高 $77,578,947。剩余受益权益 33.32% · 入住率约 81%。发起人披露。
- 初始受益人
- Hayworth Tanglewood IB, LLC · 出资 $58,959,026.60（诉状）。其中过桥贷款方 $50,089,148.27，EquityCo $8,869,878.33（脚注 3）。PPM 写明 $50.09 million 这一块。意见书转述「超过 $58 million」。
- 发行
- Form D 11 Jul 2022 · 首次销售 yetToOccur · $76,767,365 · CIK 0001937120。通函列出最高 $77,578,947。
- 销售团
- Form D 未列出佣金销售人（
yetToOccur）。PPM 具名 WealthForge 为独家 managing BD。如已配售，核对认购单据。 - 费用（PPM）
- 收购费 $4,747,500 归发起人。资产管理费为总收入的 1%（第 1 年估计 $93,575）。物业管理 2.5%（Book & Ladder）。处置费按市场经纪费率付给主承租人（净收益低于 Maximum Offering Amount 则无）。
- 过桥贷款（PPM / 诉状）
- $50,089,148.27，经由 Versity EquityCo II / Hayworth Tanglewood IB，来自循环后端授信（PPM 与诉状脚注 3）。无关贷款违约可能要求用 Hayworth 募集款偿还该授信。估计付给 EquityCo 的费用/利息约 $1,110,716。诉状将过桥贷款方定义为 Knights Hill Ireland II DAC 与 KHCA Funding LLC。
- 补充函
- 30 Jun 2022。LeaseCo 在 Full Redemption 之前，将超额收入及处置/融资/建设费付给 Hayworth Tanglewood IB。KHCA Funding LLC（管理与抵押代理人）及贷款方为明示第三方受益人。无违约事件时扣留 $100,000 营运资金。
- 退出（PPM）
- 签字受托人可以出售或走 721 UPREIT — 按独立评估付现金或 OP units。受托人征询投资者意见且不受约束。投资者对出售无表决权。
- 贷款方叠加
- KHCA 在 Vintage + Walk + One on 4th + Hayworth 上约 $56 million 未偿过桥贷款。第一按揭是另笔 $48 million 的 TC Debt Opportunities 贷款。
- 挂牌（诉状）
- 约 8 May 2025，报价 $88 million。Walker & Dunlop 于 27–29 May 2025 征集报价。指控截至 30 Jun 2025 立案时出售已迫在眉睫。
- 特拉华
- [Hayworth Tanglewood IB v. Hayworth Tanglewood DST](/cases/de-2025-0748-sem/)，C.A. 2025-0748-SEM
中止于 15 Jan 2026 被驳回；辩方律师随后退出。意见书将纽约 KHCA 诉讼列为并行的 $56 million 过桥贷款方案件。与 Vintage、Walk、One on 4th 同为 Capital Square 网络研讨会目标。
PSA 日期为 11 Apr 2022（附件）。卖方 TDC Tanglewood Real Estate Owner, L.L.C.；买方 [Versity Invest](/zh/companies/crew/）。收购价 $105,500,000。DST 成立于 31 May 2022。信托协议 29 Jun 2022。30 Jun 2022 以同一价格交割。
PPM 日期为 7 Jul 2022，交割后一周。具名发起人：Versity Invest。WealthForge 是独家 managing BD。销售费用 9.30%。收购费 $4,747,500 归发起人。Maximum Offering Amount $76,767,365，与 Form D 一致。VIP Bonds 通函 后来列出最高 $77,578,947。截至 27 Jun 2022 入住率约 92%（PPM）；通函称截至 30 Jun 2023 约 81%。
第一按揭 $48,000,000，贷款方 TC Debt Opportunities, LLC。5.25%。自 30 Jun 2022 起七年，可延期一年（1% 费用）。前四年只付利息，其后按 30 年摊还。通函用同一票息与本金，未具名贷款方；它把贷款写到 30 Jun 2029，只付利息至 31 Jul 2026。PPM 是具名贷款方记录。
同日 主租赁：DST 租给 Hayworth Tanglewood LeaseCo。初始期限 7 年 3 个月，其后三次五年自动续期，除非承租人选择退出。Base Rent 为票据付款，付给贷款方。第 1 年 Stated Rent $3,070,695。Bonus Rent 为超过第 1 年门槛 $9,148,179 的总营运收入的 50%。Book & Ladder 独家物业管理，费率为 月度总收入的 2.5%。Tanya Muro 在 PMA 两边签字。
IB 诉状将出资额列为 $58,959,026.60：过桥贷款方 $50,089,148.27 加 EquityCo $8,869,878.33。PPM 写明 $50.09 million 这一块。15 Jan 2026 意见书转述「超过 $58 million」。循环授信违约，包括与 Hayworth 无关的贷款，可能要求用 Hayworth 募集款偿还该授信。通函将循环夹层贷款方具名为 Crayhill。诉状将过桥贷款方定义为 Knights Hill Ireland II DAC 与 KHCA Funding LLC。资金后来如何使用是指控。
同日 30 Jun 2022 补充函（诉状 Exhibit D）：LeaseCo 在 Full Redemption 之前，将超额收入及处置 / 融资 / 建设费付给 Hayworth Tanglewood IB。KHCA Funding LLC 作为管理与抵押代理人，以及贷款方，为明示第三方受益人。无违约事件时扣留 $100,000 营运资金。
Form D 未列首次销售，也无第 12 项收款人。PPM 仍具名 WealthForge 为独家 managing BD。截至 30 Jun 2023 通函称剩余权益 33.32%。发起人披露。IB 诉状指控约 $77.9 million 中售出约 $37.7 million，分配净收益中约 $20.1 million 付给过桥贷款方，且 IB 仍持有不少于 60%。PPM 发行额 $76,767,365；通函最高 $77,578,947；诉状约 $77.9 million。约 8 May 2025 挂牌 $88 million（诉状）。
PPM 退出：签字受托人可以出售或走 721 — 按独立评估付现金或 OP units。受托人征询投资者意见且不受约束。投资者对出售无表决权。